Sammenslåing av Sameiene Balders Terrasse Hus A-B og Hus C-D-E 

Informasjon til alle sameierne – oktober 2019

Årsmøtet i sameiene (AB/CDE) har vedtatt å gjennomføre en vurdering av økonomiske og driftsmessige forhold ved en sammenslåing til ett sameie slik som opprinnelig utbygging/prosjekt var tenkt.

Det ble også vedtatt at seksjonseierne skulle få fyldig informasjon om prosessen før den blir satt i gang.

Ekstra-ordinært årsmøte skal avholdes før endelig beslutning om sammenslåing vedtas.

Se viktig info på side 2, der er all informasjon som du MÅ få med deg.

Resterende sider er utfyllende informasjon.

VIKTIG!

Sammendrag av viktigste informasjonen

Årsmøtet i hvert sameie vedtok tidligere i år at sameiene skal slås sammen evt. utrede konsekvenser av en sammenslåing.

Vedtaket var (C-D-E):

Sameiet beslutter at sameiene slås sammen og reseksjoners slik at p-plass og bod blir tilleggsareal til de respektive seksjoner. Det forutsettes at de økonomiske forhold mellom sameiene kan løses innenfor en akseptabel ramme for begge sameiene.

Sameierne informeres om resultatet av den økonomiske gjennomgangen.

Ekstraordinært årsmøte avholdes for endelig beslutning.

Kostnadene fordeles likt på hver seksjon.

(A-B):

Arbeidsgruppe valgt til utredning av fordeler/bakdeler.

Hvorfor er det en fordel å slå sammen sameiene?

Det korte svaret: Spare penger.

Det litt lengre svaret: Vi oppfører oss som om vi er ett sameie i dag; men det er to styrer og i hovedsak felles drift. Bygningene er i hovedsak like og har etter at A-B har gjennomført årets vedlikehold, tilnærmet samme vedlikeholdsbehov. Det er ingen gode grunner til at vi skal være to ulike sameier. Organisasjonsformen vår skaper mye merarbeid: Det må føres to regnskap, selv om nesten alle inntekter og kostnader er like. Det må inngås doble sett med vedlikeholdsavtaler, all rapportering må skje to ganger og styrene må stadig forklare at «vi er egentlig to selskaper selv om det ikke virker slik». Ved å slå sammen sameiene kan vi spare 400 000 til 500 000 kr årlig. Det er A-B som vil spare mest, fra ca. kr 3000,-til kr 8000,- pr. seksjon pr. år. C-D-E ca. kr 2000,- til kr 6 000,- avhengig av størrelsen på seksjonen. Med utgangspunkt beregnet etter foreslåtte budsjett.

Hvordan vil en sammenslåing påvirke deg?

Fra og med medio 2020 vil sammenslåingen ikke påvirke deg, bortsett fra at sameiene vil ha lavere driftskostnader og enklere drift. Du vil fortsatt eie din egen leilighet, din andel av bygningsmassen vil være den samme og felleskostnadene vil være lavere enn i dag (med unntak av vanlige prisjusteringer). I deler av 2020 vil sammenslåingen påvirke deg: Ved refinansiering av lån eller nye lånopptak må dere informere og avklare med banken at sammenslåingsprosessen er i gang. Det vil ikke være mulig at banken tinglyser urådighetserklæring på seksjonen.  Samme gjelder ved evt salg av leiligheten. Ny kjøper må informeres og nytt samtykke må utstedes. Varighet på prosessen er avhengig av hvor raskt hver enkelt seksjonseier leverer samtykke til slik sammenslåing.

Hva må du gjøre?

Ganske snart vil du få innkalling til ekstraordinært årsmøte. Møtet er berammet til 26.11 2019. I innkallingen vil det medfølge forslag til budsjett, vedtekter og nye seksjoneringstegninger. I tillegg vil det medfølge et samtykke som du må skrive under på.  Ved å avgi samtykke, gir du din tilslutning til å gjennomføre sammenslåingen, til å sammenføye eiendommene og tildele nye seksjonsnummer. Det er ønskelig at samtykket medbringes i signert stand eller signeres umiddelbart i etterkant av årsmøtet. Brauten Eiendom AS vil være ansvarlig for prosessen med sammenslåing, og den vil utføres i samarbeid med Trondheim kommune.

Du må gi beskjed til styret (Sett inn navn/epost/kontaktmulighet) så raskt som mulig dersom du har planer om å selge leiligheten eller ønsker å ta opp nye lån / refinansiere lån før sammenslåings-prosessen settes i gang.

Har du spørsmål?

Send e-post til post@baldersterrasse.com eller legg en lapp i sameiepostkassa enten i postkassa blokk E eller postkassa ved dør inn til «gamle sameierommet». Styret vil også gi fortløpende informasjon om prosessen på oppslagstavlene, på e-post og på www.baldersterrasse.com. Vi kommer til å samle all aktuell informasjon på www.baldersterrasse.com. Dersom det er mange som sender spørsmål vil vi invitere til et møte for spørsmål/svar/avklaringer.

Utfyllende informasjon

Årsaken til at det i dag er to sameier, skyldes at kommunen i 2007 stoppet utbyggingen av de to siste husene (A-B) da de var redd for at kapasiteten ved Strindheim skole skulle bli sprengt. Derfor måtte fradeling og seksjonering av hus C-D-E gjennomføres for at disse kunne selges. Etter innflytting høsten 2007 foretok utbygger en undersøkelse på alder for sameierne i C-D-E. Gjennomsnittsalderen våren 2008 var 66 år. Da kommunen ble forelagt dette, fikk utbygger tillatelse til å ferdigstille prosjektet. A-B ble innflyttet i 2010 og da seksjonert for seg i et eget sameie.

Hele prosjektet er tegnet og bygget som ett sameie. Alle inntak av strøm, vann, fjernvarme m.m. er ett abonnement/inntak, C-D-E er juridisk kunde av alle abonnement og A-B blir viderefakturert sin andel. I tillegg har sameiene flere fellesfunksjoner, slik som sameierommet og parkeringskjelleren hvor p-plasser er løst på tvers av eiendomsgrensene.

Hvem hjelper oss med prosessen?

Styrene i begge sameiene har engasjert Brauten Eiendom AS v/ Line Brauten til å bistå oss i prosessen; de har erfaring og er i tillegg anbefalt. Prosess med sammenslåing har frem til 01.01 2018 vært en særdeles komplisert juridisk prosess. Det er nå, gjennom ny eierseksjonslov, åpnet for at dette kan skje på en forenklet måte.

Prosessen med å sammenslå vil likevel være teknisk omfattende bl. a ved at vi må innhente samtykker fra samtlige seksjonseiere i hus A og B, som vil være det utgående sameiet. Alle sameiere i hus A og B vil få nye seksjonsnummer. Dette slik at snr 1 blir snr 87 osv. I Sameiet CDE vil det være krav til 2/3 flertall på årsmøte eller ekstraordinært årsmøte. Styret i sameiet CDE ønsker likevel at samtlige seksjonseiere avgir samtykke.

Dersom seksjonseiere kontakter Brauten direkte må de betale for dette selv (timeprisen er ca. 2000 kr). Seksjonseiere som har spørsmål som de ønsker besvart av Brauten må kontakte styret, som så vil vurdere om spørsmålet har interesse for flere av seksjonseierne og avklare saken for felles regning.

Hvor lang tid tar det?

Vi vil anslå at selve sammenslåingsprosessen vil ta resten av året samt deler av 2020, men det kan ta både kortere og lengre tid. Det mest uforutsigbare er innhenting av samtykker, saksbehandlingstiden i kommunen og Kartverket. Styret vil informere fortløpende om hvordan prosessen forløper. Vi vil forsøke å være ytterst fleksible og hjelpsomme ved spørsmål knyttet til refinansiering eller salg av leiligheten i løpet av perioden.

Hva koster det å slå sammen sameiene?

Kostnaden ved å slå sammen sameiene vil være rundt 290 000 kr. Dette er kostnader for å håndtere sammenslåing, samtykker, reseksjonering, budsjett og vedtekter, kommunale saksbehandlingsgebyr, tinglysing m.m. Kostnaden ved å slå sammen sameiene vil være inntjent i løpet av ca. 2 år for C-D-E og på ca. 3/4 år for A-B. Kostnaden fordeles likt på hver seksjon.

Hvem i styret jobber med saken?

Begge styrene er involvert i prosessen. Svein Ove Misund fra CDE er hovedansvarlig og har fortløpende kontakt med Line Brauten om detaljene.

Hva skjer i sammenslåingsprosessen?

Nedenfor fremkommer oversikt over prosessen, som er utarbeidet av Brauten Eiendom AS.

Å slå sammen to eierseksjonssameier er en omfattende og tidkrevende prosess.

 Sammenslåing av matrikkelenhetene (sameiene)

Dette gjøres ved begjæring til kommunen. Slik sammenslåing forutsetter at alle dokumenter behandles samtidig, herunder reseksjonering og samtykker.

Sammenslåing av eierseksjonene ved reseksjonering.

Søknad om reseksjonering fremsettes til kommunen ved utfylling av skjema. Seksjonseierne må skrive under på en samtykkeerklæring.  Dette medfører at eiendommene i ettertid vil ha ett matrikkelnummer, gnr 12 bnr 5, og sameiet vil i etterkant bestå av til sammen 118 seksjoner.

På bakgrunn av avgitte samtykker vil styrene i begge sameiene kunne signere på søknad om reseksjonering. Brauten Eiendom AS foretar all utarbeidelse av dokumenter for sammenslåing, reseksjonering, samtykker mm.  Kommunen fatter sammenslåings- og seksjoneringsvedtak og sørger for innsending til tinglysing.

Det er en del ting sameiene selv kan gjøre for å spare kostnader i en slik prosess. For å begrense kostnadene så foreslår vi at sameiene selv sørger for oppfølging av- og innhenting av samtykker.

Videre prosess er som følger:

1. Avholdelse av ekstraordinært årsmøte i begge sameiene (26. nov. 2019).

Fremlegger sak med forslag til vedtak om sammenslåing og reseksjonering – med minimum 2/3 flertall.

2. Vedtak av forslag til nye seksjoneringstegninger og eierbrøkfordeling.

Nye seksjoneringstegninger og oversikt nye eierbrøker vil bli fremlagt senest i innkalling til årsmøtene. I nye seksjonstegninger vil alle boenheter inngå i samme sameie. Alle trapper, ganger, heiser, utearealer blir fellesarealer for alle, herunder også sameierommet med gjesterom som i dag er eid av sameiet Hus C, D og E. Parkeringsplasser blir tilleggsareal til den enkelte seksjon, dette for å sikre oss at vi har varig rettsvern for våre p-plasser. Disse er i dag tinglyst som fellesareal og vi er dermed ikke sikret varig rett til disse pt.

3. Innsending av sammenslåing, reseksjonering mm.

Brauten Eiendom AS besørger innsending av alle nødvendige dokumenter så snart det foreligger vedtak i begge sameier og alle har levert samtykker.

4. Ekstraordinært årsmøte i det nye sameiet.(avholdes 2.desember)

I dette årsmøtet fattes vedtak av nye styremedlemmer, nye felles vedtekter, budsjett, forretningsfører og revisor.  Vedtekter vedtas med 2/3 flertall i årsmøte.

Forslag til nye vedtekter og budsjett blir fremlagt ved innkalling til begge sameienes ekstraordinære årsmøter og i innkallingen til årsmøte i det nye sameiet.

Beslutning om nye vedtekter og budsjett fattes i det nye sameiet sitt årsmøte.

Komitéen for sammenslåingen er:

Jan Gunnar Kvam (A)

Frode Arntsen (B)

Terje Søbstad (C)

Svein Ove Misund (D)